Novo programa eleva o financiamento habitacional e gera
recursos de 111 bilhões de reais no primeiro ano
O novo modelo de crédito imobiliário lançado por Lula e
dirigido à classe média, com elevação do valor máximo de financiamento para
2,25 milhões e juros de até 12% ao ano, é um marco na evolução do sistema de
financiamento habitacional. Representa um avanço no uso de dispositivos das
próprias instituições financeiras para fazer frente tanto ao desaquecimento da
economia quanto às tentativas da oposição de cercear politicamente as
iniciativas de Brasília, revelam dados e análises.
As novas normas incluem alterações no modelo de
direcionamento obrigatório dos recursos dos depósitos de poupança e mudanças na
regulamentação que disciplina o recolhimento compulsório sobre esses mesmos
depósitos. Segundo o Conselho Monetário Nacional e o Banco Central, o sistema
viabiliza recursos de 111 bilhões de reais no primeiro ano e disponibiliza 52,4
bilhões a mais, em relação à configuração anterior, para o financiamento
habitacional, dos quais 36,9 bilhões de forma imediata.
O novo modelo “é mais do que liberar o
compulsório dos bancos”, segundo o ministro da Fazenda, Fernando Haddad, e não
se trata de uma “solução paliativa, mas mudança estrutural”, de acordo com o
presidente do BC, Gabriel Galípolo. O vice-presidente Geraldo Alckmin prevê 3
milhões de contratos de moradias assinados até o fim do ano.
Ely Werthein, presidente-executivo do Secovi, o sindicato
das empresas do setor imobiliário, acredita que o novo modelo de crédito “vai
funcionar muito bem”. Seu cálculo, em linha com o do BC, prevê a entrada no
primeiro ano de funcionamento, a partir de janeiro, de cerca de 40 bilhões de
reais para a classe média acessar o financiamento habitacional em condições
melhores. Em cinco anos, serão cerca de 190 bilhões em recursos adicionais. A
medida dá um fôlego para o sistema de poupança e empréstimo para os próximos 20
a 25 anos, segundo Werthein.
A medida dá fôlego ao sistema de poupança e empréstimo
para os próximos 20 a 25 anos
“O Banco Central identificou, de modo correto, um grande
espaço para expansão. Nosso mercado de crédito imobiliário não chega a um terço
do mercado chileno e é quase metade do mercado sul-africano, em proporção do
PIB”, chama atenção o economista André Luiz Passos Santos, sócio-diretor da
BPCT Consultoria Econômica.
O novo modelo é ainda mais significativo em meio às
condições adversas encontradas pelo governo atual, na comparação com a primeira
administração Lula, sublinha Santos. A piora inclui o encarecimento do crédito,
com a substituição da TJLP por taxas próximas do juro de mercado,
privatizações, política predatória de distribuição de dividendos de estatais e
“amarras fiscais draconianas”, que levaram a uma taxa de formação bruta de
capital das mais baixas da história. “Boa parte da capacidade de intervenção do
Estado no domínio econômico foi enfraquecida ou destruída nesse período”,
acrescenta o economista.
Entre 2015 e 2022, o desemprego cresceu e a renda do
trabalhador encolheu. O salário mínimo deixou de ter aumentos reais e a tabela
do Imposto de Renda foi congelada, o que diminuiu a renda disponível e, em
consequência, o consumo e a demanda por crédito para investimento.
Para o secretário de política econômica do Ministério da
Fazenda, Guilherme Mello, o novo modelo de crédito imobiliário “é um passo
fundamental para completar a política de financiamento habitacional” e compõe
também o que ele denomina de “escadinha de crédito”, construída pelo atual
governo e formada por: 1) Programa Desenrola para pessoas físicas, pequenos
negócios e pequenos produtores rurais renegociarem suas dívidas; 2)
microcrédito produtivo orientado do Acredita no Primeiro Passo, para quem está no
CadÚnico e já tem, ou quer iniciar, um pequeno negócio – uma iniciativa muito
expressiva no Norte e Nordeste, com taxas de juro próximas a 10% ao ano; 3)
ProCred 360, para microempreendedores individuais e microempresas, resultado de
uma parceria entre o governo federal e instituições bancárias, que incentiva o
crédito para firmas com faturamento de até 360 mil reais por ano, com taxa de
juros de Selic mais 5%; 4) Pronamp, programa de incentivo para pequenas e
médias empresas, com juros de Selic mais 6%, com garantia do Fundo de Garantia
de Operações, assim como o ProCred. Essa salvaguarda é o que possibilita
oferecer o crédito a uma taxa mais baixa para os empresários.
Cenário. Os saques do FGTS exauriram uma importante fonte de
recursos. Ao contrário do mercado, o FMI avalia positivamente a atual política
de crédito – Imagem: Cory Hancock/FMI e Renato Luiz Ferreira
Integram ainda o conjunto: 5) o FGI Peac, operado pelo BNDES
e que abrange pequenas, médias e grandes empresas, com muito boa aceitação; 6)
o Fundo Clima, para projetos maiores ligados à transformação ecológica, também
com taxas de juro abaixo das taxas de mercado; 7) o Plano Safra, para o setor
rural, com taxas de juro bastante atrativas, principalmente para a agricultura
familiar produzir alimentos, chega a 3% ao ano; e 8) Recursos da Finep e do
FAT, do BNDES, para inovação e tecnologia, com custo de taxa referencial (TR),
isto é, de 1% a 2% ao ano, mais as margens dos bancos, para operações de
crédito, que também têm funcionado bem.
Esses programas, segundo Mello, permitiram a expansão do
crédito no ano passado, em mais de 10%. Neste ano, ele estima que o crescimento
será “um pouco menos que 10%, mas sem queda do ritmo de concessão”.
Quanto ao crédito habitacional, o problema de fundo, segundo
Santos, é que o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, desenhado nos anos
1960 e 1970, obtém funding em dois instrumentos financeiros de baixa
remuneração, a caderneta de poupança e o FGTS, a fim de permitir taxas de juro
baixas e longos prazos de financiamento.
Ambos foram, porém, muito debilitados nos últimos anos. A
caderneta de poupança há tempos perde recursos, e o FGTS foi, desde o governo
Temer, praticamente “depenado” por permissões de saque além das previstas
originalmente, como a liberação indiscriminada de saldos de contas inativas,
saque aniversário e outras, para tentar compensar a perda de renda da
população. Do mesmo modo, a lei que obriga o FGTS a distribuir metade dos
lucros de seus investimentos aos cotistas, de forma proporcional, contribuiu para
limitar a capacidade de investimento desse fundo.
Essas medidas, apesar de serem positivas do ponto de vista
dos poupadores e trabalhadores, “minaram seriamente as fontes de recursos que
permitiam o barateamento do crédito habitacional”. A retomada do Minha Casa,
Minha Vida mitigou parte do problema, mas exclui as famílias com rendas
superiores a 12 mil reais mensais.
O novo programa reabre o mercado de financiamentos para a
classe média com o uso de um mecanismo considerado “simples e inteligente”,
sublinha Santos. Hoje, os bancos são obrigados a aplicar 65% dos recursos
captados em caderneta de poupança no crédito habitacional, e a realizar
depósitos compulsórios no BC de 20% do saldo da poupança. A medida libera
gradualmente o porcentual desses depósitos para aplicação no crédito
habitacional, permitindo que mais uma parte do compulsório seja de livre
utilização pelos bancos, buscando operações mais rentáveis para compensar o
retorno mais modesto do crédito imobiliário, limitado a 12% ao ano, e assim
cria um incentivo para que os bancos ampliem sua atuação no crédito
imobiliário, historicamente muito concentrado na Caixa.
O mercado de crédito imobiliário no País é menos de um terço
do chileno e quase metade do sul-africano, em proporção do PIB
As iniciativas do governo contribuíram para “o forte
crescimento do crédito no Brasil apesar das altas taxas de juro”, constatou o
Fundo Monetário Internacional em recente estudo. Ao contrário do que sugere o
paradoxo dos juros altos versus crescimento do crédito, “as preocupações com a
falta de eficácia da política monetária estão se mostrando amplamente
injustificadas e a transmissão da política monetária no Brasil permanece
ativa”, reconhece o FMI. A análise põe em xeque a interpretação do mercado, utilizada
para pressionar o governo a cortar gastos, de que a Selic de 15% ao ano não
está gerando o efeito esperado, tema de estudo de economistas do Banco Inter
amplamente difundido entre as instituições financeiras. Os economistas André
Valério e Gustavo Menezes identificam “perda de eficiência da política
monetária, que tem relação com a política fiscal e a falta de confiança no
cumprimento da meta de inflação”.
Entre os fatores para o crescimento do crédito nos últimos
anos, os economistas do FMI apontam o crescimento da economia “mais rápido que
o esperado, com baixo desemprego e aumento da renda” e “mudanças estruturais
significativas que aumentaram a inclusão financeira e a disponibilidade de
crédito”. Outro elemento importante foi o crescimento dos bancos digitais e
outras fintechs, que em 2024 representaram 25% do mercado de cartões de crédito
e mais de 10% dos empréstimos pessoais não consignados. Debêntures isentas de
impostos triplicaram a parcela do financiamento corporativo no mercado de
títulos.
Ao recorrer à ferramenta do crédito para manter a economia
firme em meio a ataques crescentes do mercado e da oposição, Lula lança mão de
um instrumento com o qual está bem familiarizado. Na crise mundial de 2008,
determinou o aumento do crédito concedido por Caixa, BB e BNDES e o Brasil foi
um dos países que saíram mais rápido da recessão. •
Publicado na edição n° 1384 de CartaCapital, em 22 de
outubro de 2025.
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